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24.09.2017

Mietpreisbremse: LG Berlin geht von Verfassungswidrigkeit aus

Das Landgericht (LG) Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die so genannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig. In einem Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 hat es dies ausführlich begründet und zunächst mitgeteilt, dass es beabsichtige, den Rechtsstreit auszusetzen und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage einzuholen, ob die genannte Vorschrift mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Dazu kam es nach Angaben des Gerichts allerdings nicht. Denn in der Verhandlung vom 19.09.2017 habe sich herausgestellt, dass es aufgrund weiteren Vortrags der Parteien im zu entscheidenden Fall auf die Frage der Verfassungswidrigkeit nicht mehr ankomme. Deswegen habe das LG selbst entscheiden können und die Berufung der Mieterin zurückgewiesen, die unter Hinweis auf die Mietpreisbremse von ihrer Vermieterin rund 1.241 Euro überhöhte Miete zurückverlangt hatte.

Die Parteien hatten am 24.08.2015 einen Mietvertrag über eine in Berlin gelegene Ein-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 39 Quadratmetern geschlossen. Als Mietzins war ein Betrag von 351 Euro netto kalt monatlich vereinbart. Die Vormieterin hatte 215 Euro netto kalt an die Vermieterin gezahlt. Die Klägerin rügte mit Schreiben vom 24.01.2016, die Miethöhe sei überhöht. Mit ihrer Klage beanspruchte sie, nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 30.09.2016 beendet war, die Rückzahlung überhöhten Mietzinses für die Zeit von September 2015 bis Februar 2016 in Höhe von 136 Euro monatlich sowie für die Monate März bis September 2016 in Höhe von 60,73 Euro monatlich.

Nachdem die Vermieterin für die Zeit ab März 2016 anerkannt hatte, dass die zulässige Miete monatlich nur 275,73 Euro betragen soll, sprach das Amtsgericht der Klägerin einen Rückzahlungsbetrag von 297,57 Euro (42,51 Euro monatlich für die Zeit von März bis September 2016) zu, da die ortsüblich zulässige Miete monatlich 233,22 Euro betragen habe. Die Klage wegen des restlichen Betrages von 943,54 Euro wies es ab. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein.

Das LG wies die Parteien zunächst in dem Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 darauf hin, dass es § 556d BGB für verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln. Soweit er Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen.

§ 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 Euro pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 Euro pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 Euro beziehungsweise 7,14 Euro (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 Prozent.

Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, weil diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (also eine zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese dürften bei einer Neuvermietung die «alte» Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

Letztlich hat jedoch das LG Berlin aufgrund weiteren Vortrags der Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2017 den Rechtsstreit nicht mehr aussetzen und eine Entscheidung des BVerfG einholen müssen. Denn es habe sich herausgestellt, dass das Merkmal «Sammelheizung» für die Wohnung vorliege, sodass der vom AG für noch zulässig erkannte Mietwert von 233,22 Euro monatlich netto kalt richtig berechnet sei. Damit stehe der Mieterin kein weiterer Rückzahlungsanspruch zu, und zwar auch nicht für die Monate vor März 2016. Denn für die davor liegende Zeit fehle es an einer nach dem Gesetz erforderlichen ausreichenden schriftlichen Rüge gegenüber der Vermieterin, aus welchen Gründen die vereinbarte Miete überhöht sei. Daher habe das LG die Berufung der Klägerin durch Urteil zurückgewiesen.

Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 und Urteil vom 19.09.2017, 67 O 149/17

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